新规实施“公摊面积”不降反升？顿引争议成焦点！

  从今年3月1日起，将正式实施住房和城乡建设部发布的《民用建筑通用规范》。这是强制性的工程建设规范，所有条文都必须严格执行。新规中明确规定，建筑面积应按每个自然楼层（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。通俗的解释是外墙面积将计入公摊面积。

  事实上，外墙面积不仅仅是墙体面积，还包括找平层、保温层、抹灰层幕墙等，这就从另一方面代表着购房者的实际得房率进一步减少。

  何谓公摊面积？公摊面积简单的说是指将公用的建筑面积由购房者分摊，计入购房面积，由购房者买单。

  公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯楼前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

  每套住房与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

  新规实施后，外墙墙体、保温层、抹灰层、抹灰层幕墙也被纳入公摊面积中，将导致购房者的实际得房率越来越少。

  在此之前，我国对于公摊面积尚无明确的法律和法规，因此公摊面积一直是交易过程中争论的焦点。3月1日起《民用建筑通用规范》的施行，相当于对公摊面积做出了明确的法律规定。

  目前，新规暂时还不可能影响到购房者的实际公摊。因为住建部公布的《民用建筑通用规范》，主要是针对建筑规划设计和工程的标准化规定，而房产证上面积的主要是根据则是房产测绘部门出示的测绘报告。

  各地主要是根据《房产测量规范》等文件来制定测绘依据，所以，如果地方的房产测绘标准没有变，则不影响房产证面积。不过，未来各地修改房屋测量规范时，很有可能会参考这次发布的《民用建筑通用规范》，从而增加购房者的公摊面积。

  实际上，在旧的规定里，原本很多外墙也是要计入业主的建筑面积的。新旧规范的变化在于，新颁布的《民用建筑通用规范》是强制性规范，而过去的《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》都是推荐性规范。

  这两个规范不一致的地方很多，矛盾的地方也很多，因此，希望能够通过现在新颁布的《民用建筑通用规范》解决以上问题，今后，旧的两个推荐性规范应该也会随之而修编。

  在我国的建筑规范中，外墙面积都是需要计入建筑面积的，像混凝土墙、砖墙一直都是计入的，这一点新旧规范没有变化。

  新规范中增加了一项变化，就是过去的抹灰层加涂料，或者抹灰层加面砖，最外面的表层，也就是装饰层是不计入建筑面积的，一般是2-3公分，今后，按照《民用建筑通用规范》，这部分也要计入。

  外墙装饰中的如玻璃幕墙、石材幕墙等，它的内里没有混凝土墙，是一个整体幕墙，这就等于在混凝土外墙外面又加了一层装饰墙，或者装饰抹灰层，形象地比喻能够说是在羽绒服外加了一件罩衣。

  按照过去的规定只算混凝土墙，现在，按照新规，把装饰层也要计算进来，这就是新旧规范最大的区别。

  目前住建部新规做出这一调整，主要是出于以下考虑：一是随建筑技术的慢慢的提升，建材做法日益丰富，现有的装饰幕墙一般都做到20-30公分厚，如果在此情况下，还不将装饰幕墙计入建筑面积，其实就是不合理的。

  二是我们过去采用的是粗放式的设计和建设，现在需要与时俱进，进行精细化的计算和管理。三是新规将装饰幕墙计入建筑面积，最大的目的还是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。

  四是从建筑全生命周期管理角度来看，如果将外墙计入房屋面积的话，对这部分的投入就会增加，有利于提升房屋的生命周期。

  《民用建筑通用规范》实施后，激起巨大反响，成为广大民众的讨论的热点话题。这反映出长期困扰中国房地产市场的“公摊之痛”始终未能消除，一直以来公摊面积都是购房者心中不可触摸的痛。

  广大购房者一直盼望能够早日取消公摊面积，然而未曾想到，现在等来的新规，不仅没有取消公摊，反而增加了公摊面积，这让许多听到这一消息的百姓顿时炸锅。

  其实对于广大购房者来说，面对复杂的专业术语和算法，他们更关心的是，自己买房时公摊面积是否增多、要不要多花钱，以及房产证上的产权面积是否会改变？

  毋庸置疑，按照新规计算，将装饰外墙也计入建筑面积，新增的公摊面积由购房者承担，购房者成为了最大的利益受损方，增加了百姓的购房压力，原来买不起房的更加买不起了。

  而新规中新增的公摊面积并没有增加开发商的成本，新增部分是必须配套的构筑物，由此可见，开发商在没有增加任何成本的情况下，获得了新增公摊面积×房价的利润，对于开发商来说，新规能够说是百利而无一害。

  众所周知，香港是公摊面积的发源地，发明者是李嘉诚。中国房地产20多年来的快速地发展，期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴于香港，但香港已于10前就正式取消了公摊模式。

  近些年来，国内有关“取消公摊”的呼声慢慢的升高。从国际发展的新趋势来看，“取消公摊”已经是大势所趋，人心所向。

  2021年两会期间，全国政协委员周世虹就提交了一份“取消公摊面积”的提案。2022年两会，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到使用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

  公摊面积“看不见、摸不着”，没有哪一户业主能够清楚测量出自家房子的公摊面积，各地测量标准也各不相同，这样的一个问题很复杂，是一个管理问题而不是技术问题。

  对此，作者觉得，目前解决公摊面积的当务之急是，国家相关部门应该加大对公摊面积的监管和审核力度，把公摊面积所涉及到范围、面积、测量标准统一规范，并公之于众，增加透明度，让购房者能够明明白白地消费。返回搜狐，查看更加多