住建部辟谣进一步增加公摊面积是误读

  引起讨论3.1.1条，其中称：“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”也就是说不仅外围建筑墙体，而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积

  北京金诉律师事务所主任王玉臣律师分析，在旧的规定里，原本很多外墙也是要计入咱们业主的建筑面积的，这是一个常识性的误区。

  北京市建筑设计研究院有限公司建筑专家郑实解读，首先，新旧规范的变化在于，新颁布的《民用建筑通用规范》是强制性规范。而过去的《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》都是推荐性规范。这两个规范不一致的地方挺多，矛盾的地方也挺多。那么，现在这个新的《民用建筑通用规范》是有望解决这一个问题的，之后，旧的两个推荐性规范应该也要修编。

  其次，需要讲明，外墙的面积一直都要计入建筑面积的，像混凝土墙、砖墙一直都是计入的，这没有变化。但是有一个变化就是，过去的抹灰层加涂料，或者抹灰层加面砖，最外面的表皮，也就是装饰层，是不计入建筑面积的，一般是两到三公分。今后，按《民用建筑通用规范》，这部分也要计入。

  以棉袄、羽绒服为例，过去穿棉袄的时候，外面再套一个罩衣，过去算面积的时候，就算棉袄，不算罩衣。如果是羽绒服，我们算面积的时候，没法就算到羽绒，外面也要算上，因为是一体的。

  以此来说明建筑的问题，像玻璃幕墙、石材幕墙等，它内里没有混凝土墙，是一个整体的幕墙，这种就相当于羽绒服，新规在这种情况下，是没有任何变化的。

  如果是混凝土墙外面又加了一层装饰墙，或者装饰抹灰层，那就相当于棉袄加罩衣。过去的计算规则，只算混凝土墙。现在，按新规，装饰层也要算进来。这是新旧规范最大的变化。

  网友担心“外墙也算建筑面积”，得房率岂不更低了。为什么住建部的文件要做这一调整，考虑哪些因素？

  北京市建筑设计研究院有限公司建筑专家郑实说，随着建筑技术进步，建材做法日益丰富，现在有的装饰幕墙做到20—30公分厚，这个还不计入建筑面积，实际上是不合理的。过去我们是粗放式的设计和建设，现在我们有条件进行精细化的计算。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，与之前的规定相比，新规主要是规定外墙部分计入建筑面积，我觉得主要目的还是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。另外从建筑全生命周期管理角度来说，如果外墙计入房屋面积的话，对这部分的投入就会增加，有利于提升房屋的生命质量。

  对于广大购房者来说，面对复杂的专业术语和算法，他们更关心自己买房时公摊面积会否增多、是否需要多花钱，以及房产证上的产权面积是否会改变？

  北京市建筑设计研究院有限公司建筑专家郑实，购房者的心情非常可以理解。首先，增加的不多，因为外墙的面积始终都要计入的，多出的那部分面积是什么呢？是外装饰层。其次，虽然增加这个面积可能很小，但是应该体现在产权证上，具体看房产测量部门怎么执行。

  这个面积增加以后，是不是要多花钱？如果一个住户，有两间房子朝阳，面宽7米，多出3公分厚的抹灰装饰层，那么也就是多出0.2平方米的建筑面积。假设一平米卖5万元，那么就多出了1万元。这是不是意味着房价一定要涨1万元呢？我觉得不一定。因为房价是市场化的，我们必须清楚的一点，这个改变是计算规则改变，并不是房屋的建设成本大大增加了。开发商会综合考虑售价和销售市场的关系。

  《民用建筑通用规范》激起巨大的讨论热度，还从侧面反映出中国楼市的“公摊之痛”。2022年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案。

  公摊面积“看不见、摸不着”，没有哪一户业主能够清楚测量出自家房子的公摊面积，各地测量标准也各不相同。中国香港被认为是“公摊”的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港，但香港已于10年前正式废除了公摊模式。近十几年来，有关“取消公摊”的呼声越来越高。从国际经验来看，“取消公摊”也已经是大势所趋。未来可能会取消公摊吗？

  北京市建筑设计研究院有限公司建筑专家郑实分析，这样的一个问题确实比较复杂，这是一个管理问题，实际上不是一个技术问题。

  如果取消了公摊面积，改为按套内建筑面积销售，注意！是套内建筑面积，不是套内使用面积。这种销售的优点是比较透明，购房者自己量都能量出来，非常容易搞清楚，但是另一方面，房价肯定会有一个较大的提升，因为它的背后还是要分摊公共面积的成本。

  现在保留公摊面积，这事儿是不是就没招儿了呢？也不是！应该推动政策标准的规范、透明、合理，眼下我们要做的就是加大第三方对公摊面积的监管和审核力度。应该把公摊面积涉及范围、面积、测量标准做统一规范。还要公开，包括用一些科普的方式来进行宣传，而且在销售宣传和购房合同中，予以体现，严惩造假的行为，也能保障好广大购房者的利益。