区域合并+裁员！这家豪宅房企内部大洗牌

  近日，仁恒置地被传在苏州和无锡启动裁员，两个城市公司的营销策划和营销总监编制被全部取消，其中，苏州公司所辖事业部（苏州事业部、锡常事业部、通盐事业部）取消营销总编制，只保留项目营销经理和销售人员，各个事业部总降为项目总，辖区内项目总调整为工程经理。

  该传言还称，裁员事发突然且迅速。一周之内，仁恒置地苏州公司40余人的销售、策划管理人员仅剩10余人。

  “（事实）基本上跟传言所说的相差无几，营销的确是裁掉了一批，6月30日基本都是最后工作日”，仁恒置地员工李明向时代财经指出，传言中存在出入的地方是仁恒置地有苏州公司但没有“苏州事业部”的叫法。他补充道，不止苏州和无锡发生裁员，“（公司）目前正在全面收缩，集团也在优化”。

  另一名员工蔡华告诉时代财经，上海公司和苏州公司去年进行了名义上的合并，今年上海公司对营销口进行了一场规模不小的裁员。

  尽管裁员规模不小，蔡华却一点都不意外。一是因为上海项目本身不多了，二是他认为去年上海公司和苏州公司的合并已是征兆，“当时没有正式发文，只是象征性地合并了，大家的职位也没有变动，（两家公司）基本上还是各司其职”。

  上海是仁恒置地进入中国的首站，在过去很久，这里也是仁恒置地在中国最大的市场。时代财经统计获悉，由于重仓上海，近十年里，上海市场对仁恒置地营业收入的贡献有6年在企业内部排名第一、2年排名第二。最高峰时，上海市场确认为收入的房地产销售额在总销售额中的占比高达55.3%。

  根据仁恒置地官网公布的土储列表（Landbank Table），截至2022年底，仁恒置地在上海没有待开发的物业项目，而拥有的发展中物业项目一共7个，总建面合计66.14万平方米。其中，5个项目的完成进度介于57%至95%之间，另外两个项目华发仁恒苏河世纪、仁恒滨海度假村的完成进度分别为13%和3%

  仁恒滨海度假村进入仁恒置地的土储列表中至少17年，该项目在2021年进入开发状态，但建设进度在这一年之后便没有更新。

  蔡华告诉时代财经，上海公司营销端的裁员涉及后台、销售管理、销售、投资部和策划等多个岗位，“原来有几百号人，现在只剩几十号人了”。而员工李明透露，不止营销条线，工程和成采条线也裁了很多。

  “上海优化是肯定的，项目本身也不多了，苏州（公司）营销条线调整这么多而且很快，我也是惊了一下”，令李明诧异的原因是，目前仁恒置地在苏州有不少代建项目，有些是代销，“算是项目最多的地方了，按道理说，营销条线是一线打仗的人，这波突然的调整我不太理解”。

  仁恒置地的土储列表显示，截至2022年底，仁恒置地在苏州拥有5个发展中物业项目，总建面合计95.92万平方米，仅有仓街商业广场的完成进度达到72%，其余介于16%至37%之间，另拥有1个待开发的物业项目，总建筑面积为5.23万平方米。

  在裁员之前，仁恒置地慢慢的开始着手调整组织构架。根据观点网3月2日的报道，在3月1日召开的线上投资者会议上，仁恒置地董事局创始人、主席兼总裁钟声坚表示，仁恒置地把南京、成都和武汉公司合并到南京公司，上海公司把苏州和杭州公司合并在一起，北方则把天津、沈阳、济南合并成一个公司，而今年要把珠海、深圳和海口进行合并。

  “去年就开始了合并，先是北方区域和南京区域，今年是上海区域”，李明告诉时代财经，2月9日，仁恒置地公司内网发布了一则组织人事公告，上海区域公司自公告之日起成立，原上海公司及苏州公司业务并入上海区域公司。蔡华亦向时代财经确认公告的存在。

  与组织构架调整相伴的是人事的变动。李明提供的公告内容显示，调整后，钟亿嘉被任命为上海区域公司执行董事，而阮信坤为上海区域公司总经理，同时，原杭州事业部、锡常事业部、通盐事业部总经理向上海区域公司总经理阮信坤汇报工作。

  仁恒置地2021年年度报告数据显示，钟亿嘉是创始人钟声坚的儿子，在仁恒置地集团担任执行董事，而阮信坤则是苏州公司的总经理（General Manager），同时负责苏州、南通、太仓、盐城和无锡等5个城市，而在2021年，担任上海公司CEO一职的是周成，他同时负责杭州。

  时代财经了解到，2021年至2022年，仁恒置地在中国布局的城市达到20个，包括上海、南京、苏州、杭州、南通、盐城、太仓、无锡、扬州、成都、天津、唐山、济南、沈阳、深圳、珠海、中山、海口、三亚和武汉。

  发生人事变动的不仅是上海和苏州。在2021年，这20个城市分别由10个城市公司CEO掌管，而仁恒置地官网最新的高管列表显示，城市公司CEO人数已缩减至3人，新设立的区域公司CEO（Regional General Manager）岗位人数为3人，原天津、唐山和济南公司CEO现任北方区域执行董事（Executive Director）。

  根据仁恒置地官网，三个城市公司总经理分别是黄中兴、相辉、邓伟文，其中，黄中兴负责成都公司，相辉担任珠海公司总经理兼顾中山，邓伟文负责深圳、海口和三亚；而三大区域公司分别为上海区域、南京区域和北方区域，区域公司总经理分别是阮信坤、高勇军和杨军，其中，阮信坤的任职时间为2023年2月，高勇军和杨军均为2022年12月。

  今年6月，据界面新闻报道，仁恒置地近期陷入了“质量门”风波，出问题的是位于上海杨浦的红盘仁恒海上源。当初销售均价接近12万元/平方米，奔着仁恒品质的业主近期开了个失望的盲盒——“波浪海上源”，即项目外立面的铝板凹凸不平。

  据界面新闻获取的一份仁恒海上源业主联名信，从今年3月份开始，业主们便陆续发现数栋项目房屋外立面铝板出现质量上的问题，铝板选材整体平整度差，喷涂色差明显；此外幕墙龙骨施工时对防水层、保温层、结构层面等造成了不同程度的破坏，未及时修复。

  5月初，业主们再发现率先铺设铝板的一栋房屋外立面存在严重不平整现象。这张“波浪海上源”的图片在社交平台广泛传播，引发关注，最终业主们等来了一封仁恒置地的道歉信。

  5 月 22 日，仁恒海上源官方微信发布《仁恒海上源项目致业主的一封信》，项目开发商上海中庭房地产开发有限公司针对项目部分“减配”、幕墙龙骨施工规范、幕墙平整度、外墙 “孔洞”导致渗漏水等问题进行了回应，随后还附上海上源项目幕墙专篇，强调“符合国家标准”。

  10天后，仁恒海上源发出第二封致业主信，“项目幕墙铝板施工尚未正式完工，完工前公司将在确保符合有关规范要求的基础上，全力提升施工精确度。”

  “他们没发道歉信，那不是道歉信，到现在依旧毫无整改进展。”仁恒海上源业主方芷向界面新闻表示，自己是在去年项目第三批开盘才买到了仁恒海上源，当时入围积分已从首开的50.68分涨到了72.16分。

  作为仁恒海上源业主之一，李明同样很失望。“相信仁恒的品质，凭着非仁恒不买的决心，想尽办法四期终于上车，但看到铝板的波浪纹，仁恒也不仁了。”

  李明表示，这些都是明面上的质量上的问题，看不到的内部装修、隐蔽工程又会是怎样，十分令人担忧。难道这就是仁恒在上海打造的第六代国际化社区么？

  “全面拆除所有波浪铝板，然后重贴保证无波浪。”这是不少仁恒海上源业主目前的诉求。

  作为2022年上海最受市场关注度的楼盘之一，随着第四批房源于8月18日售罄，入围分达84.5分，267天内仁恒海上源的1162套房源全部卖完。

  得益于仁恒海上源的销售成绩，仁恒置地在2022年上海房企销售榜中以402.05亿元的全口径销售额排名第二，仅次于招商蛇口。其中，四开四罄的仁恒海上源，销售额就占了207亿元。

  凭借着上海的销售成绩，仁恒置地2022年又以651亿销售额位居克而瑞榜单第27位，成功晋级行业30强，2021年的排名还在第56位。

  实际上，在今年3月，标普就曾表示，仁恒置地持有的土地储备可以维持大约3年的开发和房地产销售。因此，该公司没有迫切地需要补充其土地储备。

  标普预计仁恒置地在2023年将控制其土地投资，然后在2024-2025年逐步恢复拿地。在房地产市场持续复苏、民营开发商进入长期资金市场的渠道改善之前，该公司不太可能实质性地增加土地支出。

  2022年，仁恒置地的权益土地投资从2021年的76.4亿元人民币骤降至19.4亿元人民币，降幅达75%。为了保持流动性，该公司很少进行收购。该公司选择与其他合作伙伴合作，只收购项目的少数股权(1%-25.5%)。

  尽管流动性缓冲可能会收缩，但仁恒置地2023年的流动性应该是充足的。仁恒置地可能会保持充足的流动性。尽管由于短期债务激增，该公司的现金对短期债务的覆盖率会降低。来自该公司完整的银行关系、成本削减、可管理的合资企业对手方风险以及有限的再融资风险将对其形成支撑。

  仁恒置地一直在通过减少土地投资和削减运营支出来管理流动性。尽管该公司在房地产开发方面广泛依赖合资企业的合作伙伴关系，但其拥有良好的财务管理记录和可管理的合资企业交易对手风险，以此来降低了项目层面的现金获取风险。仁恒置地的合资伙伴大多是国有企业。

  标普认为仁恒置地的再融资风险可控。截至2022年12月31日，在该公司166亿元人民币的短期债务总额中，近一半是中国和新加坡的建筑贷款。除此之外，约17%是中国和新加坡的酒店和投资物业的抵押贷款。仁恒置地可以用项目预售的现金流偿还建设贷款。该公司还可以在开始建设新项目时对债务进行展期。

  不过，仁恒置地的流动性缓冲可能会收缩。该公司有可能利用内部资源偿还23亿元人民币的美元高级票据。这是因为中国开发商的离岸债券市场仍不通畅。由于合同销售额下降，仁恒置地的运营现金也可能在未来12-24个月下降。

  仁恒置地的合同预售可能在2023-2024年下降，运营规模可能在2024-2025年之后萎缩。这是由于仁恒置地的低拿地率。

  标普预计仁恒置地2023年合同预售将下降26%-32%，至460亿- 500亿元人民币，2024年将持平。相比之下，2022年的销售额为681亿元人民币，同比增长14%。销售额下跌主要反映了可售资源的减少和潜在的售罄率较低，这是由于二线和三线城市的可售资源比例较高。

  仁恒置地的经营规模可能进一步缩小。前提是，该公司在2024年之后继续减少收购，逐渐从开发商转型为建筑代理公司。

  也就是说，仁恒置地可以在很大程度上确保未来两到三年的收入。这是考虑到公司截至2022年底有大量未确认的合同预售和公司拥有的优质可销售资源。

  标普预计2023年，该公司的收入将从2022年的287亿元人民币激增至480亿至520亿元人民币。主要驱动因素将是并表合同预售的增加，包括最畅销的仁恒·海上源(Yanlord Arcadia)项目。该项目2021-2022年的合同预售总额为200亿元人民币。

  因此，标普预计杠杆率将在2023年暂时提高至3.4-3.6倍，然后在2024-2025年再次攀升至5.0-5.3倍。这一增长将反映经营规模缩小导致的EBITDA减少以及拿地的逐步恢复。

  仁恒置地的稳定展望反映了标普的预期，即该公司将通过审慎的拿地和投资控制债务并保持充足的流动性。

  尽管从长远来看，如果仁恒置地不恢复持续拿地，该公司的经营规模可能会收缩，但该公司仍有可能是在未来两到三年内保持其信用指标。这是因为该公司有充足的可销售资源和大量的未确认合同预售。

  7月10日，仁恒置地海南公司在海口美视高尔夫项目举行新项目的开工奠基仪式。

  据悉，海口仁恒美视高尔夫项目是仁恒置地与美视集团深度合作并全面操盘的项目。

  该项目毗邻18洞标准高尔夫球场，总占地约361亩，总投资额57亿元。项目容积率1.01，产品上整体以纯板式的小高层及低密住宅为主，依托千亩高尔夫球场，做到建筑、景观、环境三者的和谐统一，计划将于今年四季度揭幕。

  据了解，仁恒置地自2010年起就布局海南，开发建设了众多经典项目。本次仁恒置地与美视集团深度合作并全面操盘的海口仁恒美视高尔夫项目，意味着其在中国的又一个百亿级重点项目正式开启。

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